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开发商未交存维修资金 业主委员会要求赔偿获支持

作者:上海法宣来源:中国法院网发布时间:2017-08-07字体放大字体缩小

  案情:

  上诉人(原审被告):四方盛发公司。

  被上诉人(原审原告):四方新城业主委员会。

  四方新城小区是四方盛发公司开发建造的外销商品房。四方盛发公司于1997年起销售该小区商品房,委托东亚物业公司、东衍物业公司办理出售房屋的交接,并委托黄乾亨黄英豪律师事务所办理出售楼款的收取手续。

  上海市四方新城业委会成立后,向上海市房屋维修资金管理系统查询,四方新城业委会维修资金交存明细表显示:房地产开发企业应交款总计2,831,930.42元,实交款总计为1,819,664.42元;购房人(共计424户)应交款总计1,919,762.82元,实交款总计为146,744.87元。为此,四方新城业委会向法院提起诉讼,要求四方盛发公司返还维修资金1,773,017.95元并赔偿上述维修资金的利息损失。

  裁判:

  一审法院认为,建筑物及其附属设施的维修基金属业主共有。四方新城小区业主在购房时已实际支付了维修基金,而四方盛发公司作为开发商曾委托案外人收取包括维修基金在内相关费用,负有将属于业主共有的维修基金返还给四方新城业委会、赔偿银行利息损失之责。根据四方新城业委会的主张及提供的证据,判决四方盛发公司返还四方新城业主委员会维修资金1,773,017.95元及对应利息。

  一审判决后,四方盛发公司不服提起上诉。二审法院经审理后作出民事裁定书,认为四方新城业主委员会主张的维修资金计算方式有误,裁定撤销(2013)静民一(民)初字第965号民事判决,发回重审。

  一审法院重审后判决四方新城业委会返还维修资金1,302,401.30元。

  判决后,四方盛发公司再次提起上诉,认为四方新城业委会不具备本案的诉讼主体资格。二审法院经审理后作出民事判决,认定四方新城业主委员会可以代表小区全体业主要求开发商返还房屋维修资金。但原审法院认定的维修资金中部分依据不足,改判四方盛发公司返还四方新城业委会维修资金1,117,350.3元。

  评析:

  在房屋维修资金被侵占、挪用的纠纷中,谁可以作为诉讼主体向人民法院主张权利是本案的一个主要争议焦点,也是此类案件审理中的一个重要问题。实务中多为业主委员会或业主大会提起诉讼,少数情况下由业主直接向开发商主张权利。究竟谁是房屋维修资金纠纷的适格原告,本文认为应当从三个方面来分析,即维修资金的属性,业主委员会的诉讼地位及业主个人的诉讼地位。

  一、房屋维修资金的属性

  房屋维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其中,共用部位是指根据法律法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间等。共用设施设备,是指根据法律法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  实践中,房屋维修资金主要来源于三部分:

    1.业主交存。按照2007年10月由建设部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》的规定,业主在购买房屋时,应当交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

    2.开发商交存。按照规定:售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

    3.小区公共收益,包括住宅专项维修资金的存储利息;利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;住宅共用设施设备报废后回收的残值。

  对于这三种不同来源的维修资金,我国《物权法》第七十九条未做区分,而是统一规定为:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。”维修基金收缴的数额是根据业权份额的大小决定的,利息、收益是按各业主份额滚存记入账户的,从这个角度理解,这种维修基金应为各业主按照其交存的份额按份共有。但在日常使用和管理方面,是由业主委员会和业主大会按法定和约定的程序行使,业主个人无法直接使用、处分维修基金。

  二、业主委员会的诉讼地位

  本案中,业主购房时向开发商交付了房屋维修资金,但该笔款项因种种原因被开发商占用,并未按规定存入专项帐户,故业委会起诉要求开发商返还未缴纳部分。审理过程中,双方一个重要的争议焦点即为业主委员会是否有资格向法院提起本案诉讼。对此,法院确认,业主委员会可以起诉开发商返还该笔维修资金。

  首先,从业主委员会的诉讼主体资格上看。法律并没有对此作出明确的规定。理论界与实务界对业主委员会的诉讼地位问题也一直存在争论。

  有些学者认为,《民事诉讼法》上仅承认公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。业主委员会明显不属于公民或法人,又因其不具有独立财产,也不符合最高法院在《关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》中对“其他组织”的规定,故而不具有诉讼主体资格。

  但业主委员会经由全体业主选举产生并经备案登记,具有明确的组织机构。虽其没有专属财产,但具有一定的财产权利,且业主委员会的办公经费也有相应保障。若以业主委员会不具独立财产为由否定其诉讼主体资格,不但不利于在审判实践中保护广大业主的切身利益,也有违诉讼平等的原则:我国《物权法》规定业主可通过诉讼请求撤销业主大会或业主委员会的决定,此时业主大会及业主委员会可以作为被告应诉,也说明业主大会、业主委员会具有一定的诉讼主体资格。

  不仅如此,《上海市商品住宅维修基金管理办法》中明确“房地产开发企业或者物业管理企业违反本办法规定的,业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。”;在审判实践中,《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》((2005)民立他字第8号)中确认,“业主委员会作为业主大会的执行机构,具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能,其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位,可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。因此,最高法院倾向于承认业主委员会的当事人地位。”

    最高法院在(2014)民提字第100号民事裁定书中引用前述复函,再次肯定了业主委员会的诉讼主体资格。同时,上海高院民事审判第一庭《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》中也确认,“业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织,对于涉及业主公共利益的事项,在履行一定手续后,可以直接以自己的名义提起和参加诉讼。”也说明实践中倾向于肯定业主委员会的诉讼主体资格,以保护广大业主的利益。

  其次,从业主委员会的职责上分析。业主委员会是由全体业主选举产生的,本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构,按照业主大会的决定履行管理的职责。根据《物业管理条例》的规定,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会作为业主大会的执行机构,其职责就是履行业主大会决定,对小区公共事务实施日常管理、维护全体业主的合法权益,其中应当包括对维修基金的日常管理。

  而根据《住宅专项维修资金管理办法》,业主大会成立前,业主交存的住宅专项维修资金由物业所在地政府建设(房地产)主管部门代管。业主大会成立后,由业主大会开立住宅专项维修资金专户,主管部门通知专户管理银行将该小区的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的账户中,并将有关账目等移交业主委员会。可见业主委员会和业主大会对维修基金的准确划转负有管理、接收的职责。当业主缴纳的维修资金遭到开发商侵占、划转数额不符时,业主大会应当有权要求开发商补足。此时,业主委员会根据业主大会授权起诉是职责所在。

  综上所述,维修基金虽依照法律规定涉案维修基金为业主共有,但在维修基金的使用和管理上,系由业主委员会及业主大会按规定程序实施。当维修基金被开发商侵占时,业主委员会与维修基金的返还明显存在直接利害关系,有资格在履行一定条件后起诉。本案中,四方新城业委会系因开发商未返还部分维修基金起诉,并在起诉前已根据业主大会议事规则规定向全体业主征询意见并获得半数以上业主同意,故四方新城业主委员会是本案的适格原告。

  三、业主的诉讼地位

  本案审理中,四方盛发公司提出应由业主提起诉讼,对此,希望通过延伸讨论给可能出现的实务问题提供一点参考。

  业主作为维修基金的共有人有权向开发商主张返还维修基金,但问题在于该诉讼是否构成共同诉讼及是否需要所有业主共同起诉?最高法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十二条明确规定,“共有财产权受到他人侵害,部分共有人起诉的,其他共有权人为共同诉讼人。”房屋维修基金属业主按份共有,业主要求开发商就返还维修基金提起的诉讼属于共同诉讼。

    但是,共同诉讼可分为必要共同诉讼和普通共同诉讼,共有关系又可分为按份共有和共同共有,法律未明确按份共有和共同共有与必要共同诉讼和普通共同诉讼之间的对应关系。必要共同诉讼与普通共同诉讼的划分基础是诉讼标的理论,故而,上述对应关系需要审视共有人对共有物所享有的权利和义务,并结合两种共同诉讼的区别来确定。

  必要共同诉讼强调诉讼标的是共同的、唯一的,法院必须合并审理并作出同一判决,判决结果及于所有共同诉讼人;普通共同诉讼中诉讼标的属于同一种类,法院可以基于诉讼经济的原则合并审理,也可以将各个诉讼标的分别以不同的诉讼程序审理。共同共有强调各共有人对共有物共同享有权利、承担义务,处分共有物必须经全体共有人同意。

    因而在共同共有财产受到侵害时,无论哪个共有人提起诉讼针对的都是唯一的共同财产,故属于必要的共同诉讼。部分共同共有人起诉的,法院应当通知未起诉的其他共同共有人参加诉讼。在按份共有的情况下,共有人对共有物所享有的权利及承担的义务并不完全相同,共有财产受到侵害的,需基于按份共有人之间的法律关系及共有人对共有物约定是否可以分割等因素来确定。

  回到本案维修基金上看,无论对业主而言或是对收取维修基金的开发商而言,每个业主缴纳的数额是固定的,在共有财产中所占份额是明确的。在维修基金从业主流转到专门账户过程中,对业主来说,开发商具有向业主大会交还该业主所缴纳的维修基金的义务,反过来说,业主仅对本人所缴纳的维修基金享有请求交还的权利。

    因而,业主起诉时只能要求开发商将自己缴纳份额转入业主大会的专门账户,即使其他业主的维修基金也未交还,该业主也不能向开发商主张超出本人缴纳部分。各个业主的诉请有相对的独立性,法院对单个业主的维修基金作出认定不影响其他业主权利的行使,单个业主起诉时也不需要追加全部业主为原告,故此类诉讼应属于普通共同诉讼。

  实践案件中,有的维修基金全部被开发商占有,有的开发商所缴纳的部分维修基金被存入专门账户下对应业主的分账户,这两种情况下单个业主证明开发商未交还本人维修基金的难度不大。然而还有许多案件与本案相似,开发商虽缴纳部分维修基金,但未按每个业主进行区分划转,单个业主很难证明开发商是否未划转自己缴纳的部分,此时由业主委员会或业主大会起诉要求开发商返还所有不足部分,更能保护全体业主的权利。



责任编辑:锁志莹
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