案情简介

A公司将商铺租赁给林某经营汽车俱乐部，合同约定未经出租人同意不得转租。因经营状况不佳，林某擅自将商铺转租给赵某经营健身俱乐部，且未向赵某告知房屋所有权人是A公司。赵某对商铺进行简单装修后投入使用。

A公司得知林某的转租行为后将商铺上锁，并要求解除租赁合同。后A公司与林某就解除租赁合同事宜达成和解协议。A公司遂同意赵某将商铺内的物品搬离。

现林某提起诉讼，要求赵某支付房屋租金。经法院释明，林某变更诉讼请求为要求赵某支付房屋占有使用费。赵某提起反诉，要求林某赔偿其装修损失。

经审理，法院认定林某与赵某签订的转租合同无效，叛令赵某参照转租合同约定的租金标准向林某支付实际使用期间的房屋占有使用费，并酌情认定林某向赵某赔偿装修损失30000元。

法官释法

承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属于无效行为。出租人既可以起诉要求确认转租合同无效，也可以行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同因其赖以存在的基础不复存在而归于终止。善意的次承租人可以要求承租人赔偿损失。

本案中，林某未经A公司同意擅自转租，其与赵某签订的租赁合同应属无效合同。合同无效后，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。林某不能依据无效的房屋租赁合同主张房屋租金，但可以要求赵某进行折价补偿，即支付房屋占有使用费。作为承租人对获取的占有利益进行折价补偿的方式，以合同约定的租金标准确定房屋占有使用费容易使双方当事人接受，且标准明确，可以避免采用评估方式确定房屋占有使用费用导致的加重当事人诉讼成本及延长案件审理期限的弊端，对双方当事人亦比较公平。

林某未告知赵某商铺的实际所有权人，擅自与赵某签订房屋租赁合同，A公司依法解除了与林某之间的租赁合同，致使赵某无法继续使用商铺，给赵某造成了装修损失。林某应根据其过错程度对装修物的现值承担赔偿责任。

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。