基本案情

2019年11月20日，乌鲁木齐市头屯河区人民法院受理了一起某物业公司与某鉴定中心的物业服务合同纠纷的案件，物业公司的诉讼请求为要求鉴定中心缴纳2018年7月至2019年12月期间的物业费，鉴定中心辩称其公司确实购买了三十间位于万达广场某办公楼的写字间，由物业公司负责该办公楼的物业服务，但鉴定中心单位的属性特殊，涉密材料较多，该鉴定中心购买的写字间公共区域卫生一直由鉴定中心自己聘用的保洁人员负责，故鉴定中心认为物业公司应当减免部分物业费，双方因物业费缴纳未协商一致，物业公司一纸诉状将鉴定中心起诉至法院。

法官释法

根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。本案中鉴定中心作为该写字楼的实际使用人，享受了物业公司提供的服务，应当按照物业服务合同的约定向物业公司缴纳物业费。鉴于鉴定中心特殊属性，确实存在购买的办公楼公共区域的保洁等费用由鉴定公司自己承担了，对此部分鉴定中心可以和物业公司另行约定。本案中，双方就2018年7月至2019年12月期间的物业费，双方并没有事先进行约定，故鉴定中心应当按照物业服务合同向物业公司缴纳物业费，不能以鉴定中心未享受部分服务作为减少物业费的理由。经过法官的法律释明，鉴定中心认识到自己拒交物业费的理由不能成立，愿意在庭外与物业公司另行协商，最终在法官的调解下，鉴定中心当场向物业公司缴纳拖欠的全部物业费，双方纠纷在进入诉讼程序之前得到圆满解决。

典型意义

该案的典型意义在于，首先是通过诉前调解的方式在源头上化解了矛盾纠纷，在一定程度上缓解法院案多人少的矛盾，有效节约了司法资源；其次诉前调解案件简便、快捷，缩短处理矛盾纠纷的时间，降低了双方诉讼的成本，减少了当事人的诉累；三是通过调解的方式给物业公司和业主进行思想疏通，让双方对物业服务有了全新的认识。物业服务合同纠纷案件的典型特点为案情简单、标的小，但涉及的群体广泛，争议分歧大，双方的对抗情绪强烈。该类案件的处理不仅影响到服务行业的健康发展也事关社会的稳定发展。现代人的生活与物业服务息息相关，双方形成良性的循环关系，接受服务方才能享受到更好的服务，社会才能更加和谐发展。