近年来，法院受理的物业纠纷越来越多，绝大多数都是物业公司起诉业主，索要欠交的物业费。业主对此很委屈，他们认为，不是他们不愿意交，而是物业公司提供的物业服务不达标，不值得交。

近日，乌鲁木齐市米东区人民法院召开新闻发布会，就辖区物业服务合同纠纷方面的问题进行了梳理。

没签物业服务合同就能拒交费?

2015年8月，A物业公司与某房地产开发有限公司签订小区前期物业服务委托合同，将某公司开发的米东区一小区的物业委托A物业公司服务，A物业公司自2015年9月向该小区提供清雪、安保、卫生、绿化等物业服务。

该小区业主何某某，在A物业公司书面催缴后一直拒交物业费，他表示：自己与A物业公司之间没有签订任何物业协议，且自己从入住起暖气就不热，向热力公司及物业公司反映问题没有人解决，物业公司的服务不达标。A物业公司将何某某诉至乌鲁木齐市米东区人民法院。

法院经审理认为，关于物业服务质量，何某某辩称A物业公司在物业服务方面存在问题，有不到位之处，但根据双方提交的证据照片，A物业公司并未根本性违反前期物业合同中的相关规定，且关于住宅内暖气不热的问题，不属于物业服务的范围，何某某应当交纳自2015年11月起的物业费并支付相应的违约金。

法官讲法

虽然合同具有相对性，但前期物业服务合同与一般的合同不同，物业服务合同签订主体与权利义务承受主体具有明显的不一致性，业主虽然不是合同的签订主体，但其是物业服务合同项下权利义务一方的实际享有者和承担者。

物业服务合同在一定程度上突破了合同的相对性原则，在业主以上述理由拒交物业费时，法院会向业主释明，无论是前期物业合同还是普通物业合同，对全体业主均具有法律约束力，业主应按合同的约定履行交纳物业费的义务 。

服务有瑕疵可以减免物业费?

2011年11月，B物业公司与某房产公司签订《Z小区前期物业管理服务委托合同》，合同中约定的委托管理服务事项包含对房屋建筑共用部位、共用设施、设备的日常养护、运行和管理、公共绿地和花木的养护与管理、环境卫生的打扫、车辆停放。

居民闫某某对B物业公司提供的物业服务不满意，提出物业服务存在道路照明灯不亮，清雪不及时，卫生不达标，电梯、花池维护不到位，绿化养护不到位，监控有死角，电梯未按期检修等问题，认为B物业公司的服务有严重瑕疵，未达到合同约定的三级服务标准，并以此为由未交纳2017年至2018年的物业费。

由于闫某某一直拖欠物业费，B物业公司将其诉至乌市米东区法院。

2019年5月，乌鲁木齐市米东区物业监督管理办公室向B物业公司下发物业服务企业整改通知书，要求其对小区业主提出的在物业服务方面存在的瑕疵进行整改。

法院经审理认为，物业服务双方都应按照合同约定全面履行自己的义务。B物业公司的服务对象是闫某某居住的Z小区全体业主，委托事项包括对物的管理和人的服务管理，并接受业主的监督。物业服务客体为全体小区业主，小区业主对于物业公司服务不到位情形及瑕疵可以要求其履行合同约定的义务。

同时，本案中，B物业公司虽然收到整改通知书，但该通知书是2019年5月出具，并不足以证明2017年至2018年B物业公司不履行服务管理职责，或履行职责存在严重过错，如果B物业公司在物业服务过程中确实存在瑕疵，业主可以要求物业公司限期整改并达到合同约定的服务标准。

此外，服务存在瑕疵并不是业主不交或免交物业费的情形，但物业公司在提供物业服务中确实存在一些瑕疵，故对于物业公司要求闫某某支付逾期付款利息的诉讼请求，不予支持。

最后，法院判决闫某某应向B物业公司支付拖欠的物业费，同时驳回B物业公司要求闫某某支付逾期付款利息的诉讼请求。

法官讲法

大多数业主在应诉时，会提出物业公司具有绿化不合格、卫生不达标、健身器材不维修、单元门长期损坏不更换等行为，所以才拒交物业费，然后向法庭提交数张照片以证实自己的主张。

业主提供的照片确实能反映出一些物业服务方面存在的问题，但鉴于物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，照片所反映的问题不能全面、客观地反映物业公司所提供的物业服务内容，无法证明物业公司在履行物业服务合同中存在重大违约行为或物业服务存在重大瑕疵，因此这些证据很难成为拒交物业费的理由。

法官支招

乌鲁木齐市米东区人民法院立案庭副庭长李香涛表示，化解物业服务合同纠纷，应结合物业公司、业主、业主委员会、社区、法院、物业协会等多方面的力量，从纠纷发生前、发生时、发生后等多个结点，建立完整的防范与化解纠纷的机制。

纠纷发生前，对物业服务有意见，业主可以通过拨打政府物业监督管理部门热线电话，要求物业监督管理部门加强对物业公司的监督检查，如对物业公司资质进行审查，要求物业管理人员持证上岗等。

纠纷发生时，社区可以介入调解，站在第三方的角度向双方厘清事实，安抚双方的情绪，防止过激行为的出现。有条件的小区，可以推进业主委员会的成立，确立业主委员会的诉讼主体地位，发挥其积极作用。由全体业主通过一定程序选举相关人员组成业主委员会，用业主委员会的名义代表全体业主与物业管理公司进行交涉或以业主委员会的名义提起诉讼，合全体之力、集全体之智参与维权活动，以避免业主因势单力薄而致权益受损。

针对业主维权意识普遍提高，但证据意识普遍不足的情况，李香涛建议，业主可以将物业服务过程中的问题，以连续性的视频录像或公证的方式，进行证据固定。

“业主虽然难以单独主张解除物业服务合同，但是对物业服务不达标等情形，业主可以通过向法院起诉的方式，要求物业公司改进服务、继续履行合同。”李香涛说。