案例

乌鲁木齐市周边某村村民李某通过张某（自称是王某代理人）购买了村民王某所有的宅基地上房屋，并在未办理产权过户手续的情况下，将购房款支付给张某。

李某购房后将原房屋拆除重建。后遇房屋征收，王某不认可房屋买卖事实，与李某发生纠纷，双方诉至法院。

历经一年时间，最终达成调解，李某同意将一部分征收款项支付给王某，王某亦同意李某以自己的名义办理房屋征迁补偿手续。

律师说法

上海段和段（乌鲁木齐）律师事务所律师 黄玮

这不是个例！

李某明明付了购房款，且自己修建了房屋，为何会向王某妥协让出部分补偿款呢？

原因是，李某是从张某处购买的房屋，而张某无任何王某出具同意张某代为出售房屋的授权委托手续，所以，张某出售房屋给李某的行为构成了无权处分。

《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”

《中华人民共和国合同法》第五十六条还规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”

此案涉房屋的登记权属人为王某，只有王某本人或其委托代理人才有权利签订该房屋的买卖合同，而张某无任何委托代理手续，且王某对该合同不予追认，则该合同无效。

李某因此吃了“哑巴亏”。

律师提示

在购买房屋时，如果是代理人代为售房的，首先要核实代理人的委托代理手续，最好有公证的授权委托手续，购买房屋后应立即办理过户手续。

实践中，儿子代父亲出售房屋，或者夫妻一方单独出售房屋的情形比较多见，稍有不慎就可能造成合同无效或者房屋所有权不能转移，因此应当充分核实清楚房屋出售人是否有权全权处置房屋或者是否有委托代理手续，尽可能避免此类损失的发生。